Yapay zekâ destekli otomatik değerleme modelleri (AVM — Automated Valuation Model), uluslararası piyasalarda uzun süredir gündemde. Büyük veri setleri üzerinde eğitilen bu modeller, bir taşınmazın olası değerine ilişkin saniyeler içinde tahmin üretebiliyor. Türkiye'de de finans sektörü başta olmak üzere bu araçlara ilgi artıyor.
Komitemiz bu gelişmeyi yakından izliyor. Gördüğümüz tablo iki yönlü: kayda değer fırsatlar ve görmezden gelinemeyecek sınırlar.
Modellerin güçlü olduğu yerler
- Hız ve ölçek: Binlerce emsali insan gücüyle taranamayacak sürede işleyebilir, ön değerlendirme ve portföy izleme gibi işlerde ciddi verim sağlar.
- Tutarlılık: Aynı veriye aynı yöntemle yaklaşır; raporlar arası tutarlılık kontrolünde destekleyici bir araçtır.
- Sinyal üretimi: Piyasa hareketlerini, bölgesel eğilimleri ve aykırı değerleri erken fark etmeye yardımcı olabilir.
Sınırlar ve riskler
- Model, verisi kadar iyidir. Eksik, güncel olmayan veya hatalı emsal verisi, kendinden emin görünen ama isabetsiz tahminler üretir.
- Benzersiz taşınmazlar: Özellikli mülkler, gelir üreten varlıklar, imar belirsizliği taşıyan parseller gibi durumlarda istatistiksel genelleme yetersiz kalır.
- Kutu içi şeffaflık sorunu: Bir tahminin neden o düzeyde çıktığı açıklanamıyorsa, o tahmin kredi kararı ya da hukuki süreç gibi sonuç doğuran işlemlere tek başına dayanak olamaz.
- Sorumluluk: Değerleme raporunun sorumluluğu bir modele devredilemez. İmza, mesleki yeterliliği ve hesap verebilirliği temsil eder.
Bizim yaklaşımımız: ikame değil, güçlendirme
Uluslararası değerleme standartlarının ve meslek örgütlerinin genel yönelimi de bu yöndedir: otomatik modeller değerleme uzmanının yerini almaz; uzmanın elindeki araç setini genişletir. Emsal taramasını modele, muhakemeyi ve sorumluluğu uzmana bırakan hibrit yaklaşım, öngörülebilir gelecekte en sağlıklı model olarak öne çıkıyor.
Komitemiz; bu araçların mesleğimize girişinde şeffaflık, veri kalitesi, doğrulanabilirlik ve uzman sorumluluğunun korunması ilkelerinin gözetilmesi gerektiğini değerlendiriyor ve bu alandaki ulusal ve uluslararası gelişmeleri meslektaşlarımızın gündemine taşımaya devam edecek.